房地产不是复苏旧模式，而是制度重构
主要观点
房地产政策正在从“稳楼市”转向重建行业规则：现房销售、项目资金闭环和房贷后置，将购房者保护、项目盈利和房企降杠杆放在更重要位置，也会加快低效企业出清。与此同时，人民币跨境支付继续扩展，但上市公司利润高度集中于芯片、资源等少数领域；AI智能体、AI制药和数据中心获得资本追捧，却仍受商业化、融资与需求集中考验。全球市场的另一条主线是，财政赤字和AI投资可能让长期利率保持高位。
关键要点
- 房地产新政的关键不是让房价回到旧高点，而是以“现房销售化、资金封闭化、房贷后置化”重写行业底层规则，政策性质更接近供给侧重构。
- 项目资金只能服务自身项目，开发贷强调主办行闭环管理，意味着房企不能再依靠整体信用调度资金；热盘不能长期捂盘，冷门项目则更依赖自有资金，盲目拿地和高杠杆模式受到约束。
- 购房者获得贷款期限最长40年、还款后移等便利，但房企和项目方承担更多建设交付责任；对困境房企而言，新规并非缓冲垫，而可能通过存量盘活和开发周期约束加快市场出清。
- 上市公司业绩的增长并不均衡：长鑫存储、能源和部分材料企业贡献突出，1411家企业最终亏损，房企、零售、新能源汽车和光伏仍承压，说明总量改善掩盖了行业分化。
- AI资产仍有高估值与融资热度，但Manus面对通用模型能力提升，沙岭数据园区面对融资和客户集中，AI制药则要从技术展示走向药物发现与商业兑现。
- 长期美债收益率可能不再主要由央行利率决定，而受到美国财政供给与AI基础设施争夺长期资本的共同推升；这使全球市场面临更持久的资本成本约束。
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